Odbiór domu przed zakupem: co sprawdzić, zanim podpiszesz akt lub protokół

Odbiór domu przed zakupem to sprawdzenie jego stanu technicznego, zanim podpiszesz protokół odbioru lub akt notarialny. Jeśli kupujesz dom od dewelopera, robisz to podczas odbioru technicznego i wpisujesz wady do protokołu. Jeśli kupujesz dom z rynku wtórnego, zlecasz ocenę stanu technicznego, a jej wynik pomaga zdecydować, czy kupować, za ile i z jakimi poprawkami.

Dom to dla wielu osób największy wydatek w życiu i więcej elementów do sprawdzenia niż w mieszkaniu: dach, fundamenty, elewacja, kotłownia, teren wokół budynku. Wiele wad jest ukrytych, a przy zakupie z rynku wtórnego koszt ich naprawy zwykle ponosisz Ty. Zasady odbioru są podobne do tych, które opisaliśmy w poradniku o odbiorze mieszkania od dewelopera, ale zakres jest szerszy.

W skrócie

Dom od dewelopera: odbiór techniczny z inżynierem przed podpisaniem protokołu, wady trafiają do protokołu.

Dom z rynku wtórnego: ocena stanu technicznego przed zakupem, najlepiej zanim zapłacisz zadatek lub podpiszesz umowę przedwstępną.

Co sprawdzamy: konstrukcję, dach, elewację, wilgoć, instalacje, ogrzewanie i wentylację.

Efekt: lista wad, na podstawie której naprawia je deweloper lub negocjujesz warunki zakupu.

Dom od dewelopera czy z rynku wtórnego: czym różni się odbiór przed zakupem

Sposoby sprawdzenia domu zależą od tego, od kogo go kupujesz. Poniższa tabela pokazuje różnice.

Aspekt	Dom od dewelopera	Dom z rynku wtórnego
Co robimy	odbiór techniczny z pomiarami i spisem wad	ocena stanu technicznego budynku
Kiedy	przed podpisaniem protokołu odbioru	przed zapłatą zadatku lub podpisaniem umowy przedwstępnej
Podstawa	umowa deweloperska i ustawa deweloperska	umowa sprzedaży i stan faktyczny budynku
Co powstaje	protokół odbioru z listą wad	raport z opisem stanu, wad i rekomendacjami
Co dalej	deweloper odnosi się do wad i je usuwa	decydujesz o zakupie, remoncie lub negocjujesz warunki

Jeśli kupujesz dom od dewelopera, sprawdź naszą ofertę odbiorów technicznych domów w Krakowie. Przy zakupie z rynku wtórnego potrzebna jest zwykle ekspertyza budowlana przed zakupem, czyli ocena stanu technicznego z raportem i rekomendacjami.

Na co zwrócić uwagę na zewnątrz domu przed zakupem

Odbiór techniczny domu w Krakowie zaczynamy od zewnątrz, bo to tam często kryją się wady kosztowne w naprawie, których nie widać z poziomu pokoju.

Fundamenty i konstrukcja. Popękane ściany, ślady osiadania, wilgoć w strefie cokolu. Takie objawy mogą świadczyć o problemach z posadowieniem lub izolacją.

Dach. Stan pokrycia, obórkę blacharską, rynny i rury spustowe, kominy oraz ślady przecieków na poddaszu.

Elewacja i ocieplenie. Popękane lub odspojone tynki, nierówności, miejsca, w których ocieplenie jest niedokładne.

Stolarka zewnętrzna. Okna, drzwi wejściowe i brama garażowa: szczelność, regulacja i stan montażu.

Teren wokół domu. Odprowadzenie wody opadowej, spadki terenu od budynku, ogrodzenie, wjazd i taras.

Zwróć uwagę, że przy domu z rynku wtórnego wiele problemów widać dopiero po dłuższej obserwacji, np. po deszczu lub wiosną, gdy topnieje śnieg. Dlatego dobrze, jeśli oceniający może obejrzeć dom w różnych warunkach lub zadba o pomiary i badania, a nie tylko o oględziny.

Co sprawdzić we wnętrzu i instalacjach

Wewnątrz domu oceniamy nie tylko wykończenie, ale też to, co ukryte w ścianach i posadzkach. Każdy odbiór prowadzimy z profesjonalnym sprzętem pomiarowym i w oparciu o normy budowlane.

Ściany, tynki i posadzki. Odchylenia od pionu i płaszczyzny, równość wylewek, popękane tynki, rysy i ubytki.

Okna i drzwi. Szczelność, regulacja skrzydeł, stan szyb i uszczelek.

Instalacja elektryczna. Działanie obwodów i zabezpieczeń, rozmieszczenie gniazd i punktów świetlnych względem projektu.

Instalacja wodno-kanalizacyjna. Szczelność połączeń, działanie punktów czerpalnych i odpływów, spadki.

Ogrzewanie i kotłownia. Stan i działanie źródła ciepła oraz instalacji grzewczej.

Wentylacja i wilgoć. Drożność i działanie ciągów oraz ślady zawilgocenia i pleśni, których nie zawsze widać na pierwszy rzut oka.

Poddasze i ocieplenie. Ciągłość izolacji, stan więźby i ślady zalania.

Zakres odbioru domu jest szerszy niż mieszkania, bo oprócz lokalu obejmuje cały budynek i jego otoczenie. Opisaliśmy go też na stronie o odbiorach technicznych domów w Krakowie.

Jakie dokumenty przejrzeć przed zakupem domu

Stan techniczny domu warto porównać z dokumentami, bo rozbieżności mogą wskazywać na przeróbki lub zaniedbania. Zależnie od sytuacji przygotuj:

• Przy domu od dewelopera: umowę deweloperską, standard wykończenia (prospekt informacyjny), rzuty i projekt oraz dokumenty przekazane przez dewelopera.

• Przy domu z rynku wtórnego: projekt budowlany, dokumentację powykonawczą, dokumenty związane z oddaniem budynku do użytkowania oraz protokoły przeglądów, np. przewodów kominowych i instalacji.

• Świadectwo energetyczne: przy sprzedaży trzeba je przekazać kupującemu. Więcej o tym, kiedy świadectwo energetyczne jest potrzebne, piszemy w osobnym wpisie.

• Dokumenty dotyczące urządzeń: gwarancje i instrukcje kotła, pieca lub pompy ciepła, jeśli są w domu.

Sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości, w tym księgi wieczystej, to zadanie dla notariusza lub prawnika, a nie dla inżyniera. Odbiór techniczny uzupełnia ich pracę, bo ocenia stan fizyczny budynku.

Odbiór domu przed zakupem krok po kroku

Umów odbiór odpowiednio wcześnie. Przy domu od dewelopera zrób to, zanim podpiszesz protokół. Przy domu z rynku wtórnego, zanim zapłacisz zadatek lub podpiszesz umowę przedwstępną.

Prześlij dokumenty. Wyślij umowę, standard wykończenia lub projekt i rzuty. Im wcześniej je dostaniemy, tym lepiej inżynier przygotuje się do wizyty.

Oględziny z inżynierem. Przechodzimy przez dom z zewnątrz i od środka, mierzymy, sprawdzamy instalacje i opisujemy każdą wadę.

Dokument z wynikiem. Przy domu od dewelopera powstaje protokół odbioru z listą wad. Przy domu z rynku wtórnego otrzymujesz raport ze stanem technicznym i rekomendacjami.

Decyzja. Na podstawie wyniku decydujesz, czy i na jakich warunkach kupić dom.

Co zrobić z wynikiem odbioru

Dom od dewelopera: wady trafiają do protokołu, a deweloper ma obowiązek odnieść się do nich i je usunąć w terminach z ustawy deweloperskiej. Te same zasady i terminy opisaliśmy w poradniku o odbiorze mieszkania od dewelopera w Krakowie.

Dom z rynku wtórnego: jeśli raport wskazuje poważne wady, możesz negocjować cenę lub warunki, zaplanować remont albo zrezygnować z zakupu, zanim podpiszesz umowę.

Wady budzące wątpliwości: w sprawach spornych warto skonsultować się z prawnikiem.

Kupujesz dom w Krakowie? Sprawdź go z inżynierem

Odbiory techniczne domów w Krakowie i okolicach prowadzą nasi inżynierowie z uprawnieniami, z profesjonalnym sprzętem pomiarowym i protokołem wad. Zobacz naszą ofertę odbiorów technicznych mieszkań i domów albo zadzwoń pod numer +48 531 090 105, napisz na biuro@wp-construction.pl lub wypełnij formularz. Ustalimy termin i podpowiemy, o czym pamiętać przed odbiorem.