Przegląd techniczny budynku: co obejmuje i kiedy należy go wykonać?

Przegląd techniczny budynku to obowiązkowa kontrola jego stanu technicznego, którą przewiduje art. 62 Prawa budowlanego. Obejmuje przegląd roczny, m.in. przewodów kominowych i instalacji gazowych, oraz przegląd wykonywany co najmniej raz na 5 lat, w którym ocenia się stan techniczny i przydatność budynku do użytkowania oraz sprawdza instalacje elektryczne i piorunochronne. W dużych obiektach przeglądy trzeba wykonywać dwa razy w roku. Obowiązek spoczywa na właścicielu lub zarządcy budynku.

Dla właścicieli domów jednorodzinnych przepisy bywają nieoczywiste, bo część kontroli ich nie dotyczy, a część tak. Poniżej wyjaśniamy, co obejmuje każdy rodzaj przeglądu, kto może go wykonać i kiedy go zaplanować.

W skrócie

• Przegląd roczny: m.in. przewody kominowe, instalacje gazowe, a w wielu budynkach także elementy narażone na czynniki atmosferyczne.

• Przegląd pięcioletni: stan techniczny, przydatność do użytkowania, estetyka oraz instalacje elektryczne i piorunochronne.

• Dwa razy w roku: dla budynków o powierzchni zabudowy powyżej 2000 m² lub z dachem powyżej 1000 m².

• Kto odpowiada: właściciel albo zarządca budynku.

Czym jest przegląd techniczny budynku i kogo dotyczy

Przegląd techniczny to okresowa kontrola stanu technicznego obiektu. Prawo budowlane wymaga od właściciela lub zarządcy, by utrzymywać budynek w należytym stanie technicznym i wykonywać takie kontrole w określonych terminach. Przegląd kończy się protokołem z wnioskami i zaleceniami.

Zakres obowiązku zależy od rodzaju budynku:

• Domy jednorodzinne. Obowiązują ich przeglądy roczne przewodów kominowych i instalacji gazowych oraz przegląd co najmniej raz na 5 lat. Nie dotyczy ich roczna kontrola elementów narażonych na czynniki atmosferyczne.

• Budynki wielorodzinne. Pełen zakres przeglądów, których dopilnowuje właściciel lub zarządca (wspólnota, spółdzielnia), a nie poszczególni właściciele mieszkań.

• Garaże i budynki gospodarcze. Przegląd co 5 lat w zakresie instalacji, które faktycznie zawierają.

Zaniedbanie przeglądów może skutkować grzywną lub nakazem nadzoru budowlanego. Warto pamiętać też o ubezpieczeniu: po szkodzie, np. po pożarze od komina, ubezpieczyciel może zapytać o protokoły przeglądów.

Rodzaje przeglądów i terminy: co ile trzeba je robić

Przeglądy różnią się zakresem, częstotliwością i osobami, które mogą je wykonać. Poniższa tabela zbiera je w jednym miejscu.

Rodzaj przeglądu	Jak często	Co obejmuje	Kto może wykonać
Roczny: kominy i gaz	raz w roku	przewody kominowe (dymowe, spalinowe, wentylacyjne) i instalacje gazowe	kominy: mistrz kominiarski; gaz: osoba z uprawnieniami do instalacji gazowych
Roczny: elementy budynku	raz w roku	elementy narażone na czynniki atmosferyczne i niszczące, instalacje ochrony środowiska (nie dotyczy domów jednorodzinnych)	osoba z uprawnieniami budowlanymi
Pięcioletni	co najmniej raz na 5 lat	stan techniczny i przydatność do użytkowania, estetyka i otoczenie, instalacje elektryczne i piorunochronne	osoba z uprawnieniami budowlanymi; instalacje elektryczne: osoba z uprawnieniami do tych instalacji
Dwa razy w roku	do 31 maja i do 30 listopada	budynki o powierzchni zabudowy powyżej 2000 m² lub z dachem powyżej 1000 m²	osoba z uprawnieniami budowlanymi

Przegląd najlepiej planować wiosną, bo po zimie łatwiej zauważyć uszkodzenia. Kontrolę kominów i instalacji gazowej często robi się też przed sezonem grzewczym.

Co obejmuje przegląd techniczny budynku

Zakres przeglądu dopasowuje się do rodzaju i wielkości budynku. W typowym przeglądzie sprawdza się trzy grupy elementów.

Budynek i konstrukcja

• ściany, stropy i widoczne elementy konstrukcji: pęknięcia, ugięcia, ślady osiadania,

• dach: pokrycie, obórki blacharskie, rynny i rury spustowe,

• elewacja, balkony i tarasy,

• stolarka okienna i drzwiowa,

• zawilgocenia i stan izolacji.

Instalacje

• instalacja elektryczna i piorunochronna, w tym pomiary,

• instalacja gazowa i jej szczelność,

• przewody kominowe i wentylacyjne,

• elementy instalacji wodno-kanalizacyjnej i grzewczej widoczne podczas oględzin.

Otoczenie

• ogrodzenie, nawierzchnie i wjazd,

• odprowadzenie wody opadowej.

Przegląd kończy się protokołem, w którym opisuje się stwierdzone usterki i zalecenia wraz z terminami ich usunięcia.

Kto może wykonać przegląd, protokół i książka obiektu

Kto może wykonać przegląd

Uprawnienia zależą od rodzaju kontroli:

• instalacje elektryczne, piorunochronne i gazowe: osoby z uprawnieniami do nadzoru nad takimi instalacjami,

• przewody kominowe: mistrz w rzemiośle kominiarskim,

• stan techniczny budynku: osoba z uprawnieniami budowlanymi w odpowiedniej specjalności, zwykle z członkostwem w izbie inżynierów budownictwa i ubezpieczeniem OC.

Co powinien zawierać protokół

Protokół z przeglądu powinien zawierać datę, dane i uprawnienia osoby wykonującej, dane właściciela, jednoznaczne oznaczenie budynku, zakres kontroli, stwierdzone usterki oraz zalecenia z terminami ich usunięcia. Dobrze, jeśli zawiera też niezrealizowane zalecenia z poprzednich przeglądów i zdjęcia.

Książka obiektu

Właściciel domu jednorodzinnego nie musi prowadzić książki obiektu, ale warto trzymać w jednym miejscu protokoły przeglądów i inne dokumenty budynku, np. świadectwo energetyczne. W budynkach wielorodzinnych książka obiektu jest wymagana, a prowadzi ją właściciel lub zarządca.

Przeglądy okresowe budynków w Krakowie wykonuje WP Construction. Szczegóły oferty znajdziesz na stronie przeglądów okresowych budynków.

Przegląd a odbiór, ekspertyza i kierownik budowy

Przegląd techniczny często myli się z innymi usługami. Różnią się momentem i celem.

• Odbiór techniczny to jednorazowa kontrola przy przejmowaniu lokalu lub domu od dewelopera albo wykonawcy. Opisaliśmy go w poradniku Odbiór mieszkania od dewelopera w Krakowie, we wpisie Odbiór domu przed zakupem i na stronie o odbiorach technicznych mieszkań i domów.

• Przegląd okresowy to cykliczna kontrola w trakcie użytkowania budynku, wymagana przez Prawo budowlane.

• Ekspertyza budowlana jest potrzebna, gdy przegląd wykazał poważne usterki, np. pęknięcia konstrukcji lub zawilgocenia, albo po zdarzeniu losowym. Zobacz ekspertyzy budowlane i doradztwo techniczne.

• Kierownik budowy prowadzi roboty w czasie budowy. Kiedy jest wymagany, wyjaśniamy we wpisie Kierownik budowy: kiedy jego udział jest wymagany?.

Dokumenty budynku warto trzymać razem: protokoły przeglądów, projekt i świadectwo energetyczne. Różnicę między świadectwem a audytem opisujemy we wpisie Audyt energetyczny a świadectwo energetyczne.

Potrzebujesz przeglądu technicznego budynku w Krakowie?

Sprawdź naszą ofertę przeglądów okresowych budynków, zadzwoń pod numer +48 531 090 105, napisz na biuro@wp-construction.pl lub wypełnij formularz. Podpowiemy, jakie przeglądy obowiązują w Twoim budynku.